با هدف بررسی موضوع مهم توسعه افقی شهرها و ساخت مسکن ویلایی، چالش ها و بحران های پیش رو روز دوشنبه 17 مهرماه، نشست تخصصی با عنوان " توسعه افقی شهرها از تخیل تا واقعیت " در محل دانشکده شهرسازی دانشگاه تهران برگزار شد. در این نشست مرتضی هادی جابری مقدم، عضو هیات علمی دانشگاه تهران، محمود اولاد، پژوهشگر اقتصاد و مدرس دانشگاه، غلامرضا کاظمیان، عضو هیات علمی دانشگاه علامه طباطبایی، کاوه اسدپور، پژوهشگر شهری و مدرس دانشگاه، علی فرنام؛ کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس و محمدرضا زهرایی پژوهشگر شهری و جامعه شناس به ایراد سخن پرداختند.

در ابتدای این نشست و به عنوان مقدمه، جابری مقدم عضو هیئت علمی دانشگاه تهران به توضیح دلایل موافقان ایده توسعه افقی پرداخت. او با اشاره به دغدغه مسکن در ایران گفت: مشکل مسکن به زعم افراد تصمیم گیر و مسئولان ذی ربط " عدم عرضه زمین به اندازه کافی " عنوان شده است.  به زعم آنان حبس و احتکار زمین توسط دستگاه های دولتی این مشکل را تشدید کرده است؛ فلذا در جهت رفع مشکل عرضه زمین، ساخت مسکن ویلایی، توسعه افقی و باز کردن کمربند شهرها را پیشنهاد می کنند. اما پرسش اینجاست آیا این استدلال به جاست؟

وی در تشریح بیشتردلایل پیشنهاد دهندگان توسعه افقی افزود: به زعم سیاستگذاران مسکن و شهرسازی، با توجه به در اختیار داشتن زمین کافی در کشور تنها با اضافه کردن نیم الی یک درصد اراضی کل کشور به طرح های توسعه شهری، مشکل مسکن برطرف خواهد شد. او افزود دیدگاه پیشنهاد دهندگان توسعه افقی این گونه است که تراکم شهرهای ما بالاست، بنابراین نوع ساخت و سازها می بایست به شکل ویلایی درآید تا مشکل حل شود.

 جابری مقدم در نقد دلایل موافقان ایده توسعه افقی شهرها دلیل روشنی را ارائه نمود. او توضیح داد که بر اساس تصاویر ماهواره ای سال 1384، مساحت شهرها و آبادی های کشور 841 هزار هکتار بوده است. سال 1400 این رقم به 1.5 میلیون هکتار رسیده است، یعنی حدود 80 درصد به مساحت شهرهای کشور اضافه شده که این زمین های جدید یا در مناطق زراعی و باغی ایجاد شده یا محدوده منابع طبیعی، شهرها توسعه یافته اند. ضمن این که اضافه شدن اراضی نوعا با اعمال فشار افراد ذی نفوذ بوده، بنابراین حبس زمین دلیلی بر افزایش قیمت مسکن نبوده است.

در ادامه این نشست، محمود اولاد پژوهشگر اقتصاد، محقق طرح های کشور در مقیاس های مختلف و مدرس دانشگاه، مسئله طرح های مسکن را از دیدگاه اقتصادی بررسی کرد.

او در ابتدا ضمن اشاره به نظرات متفاوت در مقوله توسعه افقی و یا عمودی شهرها گفت: این که شهرها افقی یا عمودی ساخته بشن تابع میزان هزینه است، در واقع باید بررسی شود که چه چیز را از دست می دهیم و چه چیز را به دست می آوریم.

اولاد در خصوص ایجاد مناطق وسیع ویلایی به موضوع حمل و نقل اشاره کرد و گفت: در صورت توسعه افقی شهرها دسترسی به مناطق مختلف شهری به خصوص مراکز اقتصادی شهرها طولانی تر خواهد شد. همچنین هزینه نگهداری مسکن ویلایی بالاست که در مدت زمان تشدید نیز می شود. طبق تعریف هابیتات، واحد مسکونی صرفا یک چاردیواری نیست و واجد ویژگی هایی از قبیل امنیت، ایمنی، آسایش دسترسی به خدمات و زیرساخت و محل کار و فعالیت است. شهروندان نوعا علاقه مند هستند تا به کانون مرکزی نزدیک تر باشند تا هزینه حمل و نقل کاهش یابد.

محمود اولاد در این زمینه تهران را مثال زد و گفت: کانون ثروت و قدرت در طی یکصد سال گذشته در تهران انباشت شده است، حالا با تصور اینکه محدوده شهر تهران را ده برابر کنیم تا ویلایی شود آیا تقاضا از بین می رود؟ به طور مثال، شهرهای پرند و پردیس و هشتگرد را ببینید که همچنان تقاضای اصلی تهران حفظ شده است.

وی افزود: امروزه در ساخت اجتماعی ایران، نزدیکی به کانون قدرت حرف اول را می زند که همچنان تهران بیشترین تراکم را دارد و خواهان زیادی نیز دارد. در مجموع وقتی ارزش زمین (در کانون قدرت) بالا برود به تبع آن می بایست بهره وری نیز افزایش یابد، لذا رشد عمودی را تجربه خواهد کرد.

اولاد در ادامه به نرخ بالای رشد جمعیت در دهه شصت اشاره کرد و گفت: طرح های جامع شهری که در دهه 60 ایجاد می شد عمدتا بر اساس رشد جمعیت آن زمان وسعت زیادی را برای توسعه شهرها در نظر می گرفت، به طور مثال: پیش بینی جمعیت مراغه برای سال 1380 بالغ بر 250 هزار نفر بود که در سرشماری 1385، جمعیت این شهر برابر با 120 هزار نفر بود. پروژه مسکن مهر مراغه نیز 80 هکتار زمین را به محدوده شهری اضافه کرد، اما همچنان پس از سال ها قیمت مسکن در مرکز شهر چندین برابر حومه ها و بخش های جدید است. 

در ادامه غلامرضا کاظمیان عضو هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبایی گفت: نمی توان به شکل انتزاعی گفت که توسعه افقی شهرها در ماهیت خود، خوب است یا بد. باید توسعه افقی را در یک محتوای اجتماعی اقتصادی قرار دهیم. اگر می گوییم توسعه افقی کم هزینه تر است می بایست نوع هزینه، مقدار هزینه و منبع تامین هزینه ها را در نظر گرفت. اکنون توسعه افقی شهرها را در سه سطح بررسی می کنیم:

1. به مثابه یک پروژه ساختمان سازی: مهندسان عمران و معمار متره و برآورد می کنند که هزینه چقدر است. می توان به سه دسته تقسیم کرد: زمین، مصالح و تجهیزات، هزینه های حقوقی و اداری و قانونی

2. طرح و برنامه شهری: ۶۰ درصد فضای شهر می شود فضاهای انتفاعی و غیر انتفاعی که در واقع ۵۰ درصد آنها غیر انتفاعی می شود. لذا به ازای هر یک متر مربع فضای مسکونی می بایست یک متر مربع برای خدمات عمومی در نظر گرفت. شهر وسیع هزینه نگهداری بالایی دارد، به طوریکه تا ۱۰۰ نفر در هکتار افت هزینه سرانه نگهداری شهر با شیب ۹۰ درصد خواهد بود و با افزایش تراکم هزینه سرانه اداره شهر به شدت پایین می آید و از یک جایی به بعد ثابت می شود. 

 

3. سیاست گذاری و خط مشی شهری: سیاست توسعه شهری ما نیز در امر توسعه افقی مطرح است. مثلا امینت غذایی ما جز سیاست های توسعه ملی ما هست یا خیر؟ باید در نظر داشته باشیم در شرایطی که کشور ما با بحران تامین مواد غذایی مواجه خواهد شد، ما زمین مولد را به شهر مصرف کننده تبدیل می کنیم. در بحث محیط زیست شهری، امنیت شهری و ایمنی شهری با توسعه افقی شهری زمینه رانت در شهرها افزایش می یابد،  در واقع تعارض منافع به نفع صاحبان قدرت بیشتر است تا منافع عمومی.

در این نشست چالش های توسعه افقی شهرهایی مانند تهران مورد بررسی قرار گرفت. کارشناسان در این جلسه تاکید داشتند که در محافل علمی هیچ ادعایی که به عنوان نسخه واحد و بهترین راه حل به صورت مطلق برای مسائل شهرها پیچیده شود، پذیرفته نیست و تردیدهای بسیاری در آن وجود دارد. 

ویدیوی کامل این نشست از اینجا قابل مشاهده است.